01 · 物業資料 → 交易範圍
先核對出售的是甚麼
將地址、地段、份數與交易文件逐項對照。本案只有單位的查冊；廣告寫「連車位」不等於車位已包含在這份登記冊。車位有獨立識別，便要另取其登記冊核對。
官方依據 ↗EAQE / SQE · 文件判讀工作坊
看得見的記項，與不能猜的結論。
代理受賣方委託出售一個住宅單位。廣告另稱連一個有獨立物業識別的車位出售。以下為 2026-09-25 的教學查冊，原定即日簽臨約，後改至 2026-10-09。先閱讀四部分，再回答八題。
TEACH-FLAT-01 · 25 SEP 2026
案例文件：四部分查冊
原創模擬教材，人物、地址、銀行及編號均屬虛構；並非土地註冊處文件、官方試題或法律意見。只訓練文件判讀，不代表完整考試範圍或合格預測。
01 物業資料 / Property Particulars
- Property Reference
- TEACH-FLAT-01 (FICTIONAL)
- Address
- FLAT A, 8/F, EXAMPLE COURT, 18 SAMPLE ROAD, KOWLOON
- Lot
- TEACHING LOT 100
- Share of Lot
- 12/1000
- Lease Term
- 75 YEARS FROM 1 JUL 1997
- Rent per Annum
- AS SPECIFIED IN THE GOVERNMENT LEASE
- Search Date
- 25 SEP 2026
02 業主資料 / Owner Particulars
- Name of Owner
- CHAN MAN KIT
- Capacity
- SOLE OWNER
- Instrument
- ASSIGNMENT
- Memorial No.
- TEACH-A001
- Date of Instrument
- 10 JUN 2018
- Date of Registration
- 25 JUN 2018
- Consideration
- HK$6,200,000
03 物業涉及的轇轕 / Incumbrances
- Memorial No.
- TEACH-M001
- Instrument
- MORTGAGE
- Date of Instrument
- 10 JUN 2018
- Date of Registration
- 25 JUN 2018
- In Favour Of
- EXAMPLE BANK LIMITED
- Consideration
- HK$4,000,000
- Remarks
- NO DISCHARGE ENTRY SHOWN IN THIS TEACHING EXTRACT
04 等待註冊的契約 / Deeds Pending Registration
- Memorial No.
- TEACH-P001
- Instrument
- AGREEMENT FOR SALE AND PURCHASE
- Date of Instrument
- 23 SEP 2026
- Date Delivered
- 24 SEP 2026
- In Favour Of
- LEE KA YAN
- Remarks
- REGISTRATION WITHHELD
六步：找到證據，再限制結論
02 · 業主資料 → 誰；等待註冊 → 尚有甚麼未完成
分清登記業主與文書受益人
在業主資料找 CHAN MAN KIT；LEE KA YAN 出現在待註冊買賣協議的受益人欄。不能因另一名字出現便宣稱登記業主已換人，也不能因此判定待註冊協議無效。
官方依據 ↗03 · 轇轕 → 風險線索，不是銀行帳單
金額不能代替結欠證明
HK$4,000,000 是本案按揭記項所載代價，不是截至查冊日的還款結欠。登記冊沒有提供還款流水。應索取銀行的結欠／贖回資料及相關文書，由律師處理解除安排。
官方依據 ↗04 · 等待註冊 → 查進度、查原文
簽署、交付、完成註冊是三件事
REGISTRATION WITHHELD 表示註冊程序中止，並非文書自動消失。文件日、交付日及完成註冊日不可互換。要追查待註冊協議及中止原因，不能自行假定已完成轉讓或沒有影響。
官方依據 ↗05 · 題目指定時點 → 重新核對紀錄
簽約延期，查冊也要更新
本案簽約延期兩星期，9 月 25 日的查冊不能代替 10 月 9 日簽約前的查核。為住宅賣方行事的代理須在訂立協議緊接之前查冊並向買方提供副本，不能等簽約後才補做。
官方依據 ↗06 · 已知事實 → 不能推論 → 所需文件
最後寫出仍欠甚麼證據
登記冊顯示文書索引，不會逐項重現完整條款。要知道出租限制就取按揭契及適用同意書；要知道本案待註冊協議的責任就取協議原文。查冊沒有某記項，不等於物業不存在任何法律或實物問題。
官方依據 ↗列印後再做一次
兩份繁體中文 PDF 均包含同一案例文件；先用題目版作答，再開詳解核對。英語登記事項保留原樣。
來源與使用界線
原創模擬教材，人物、地址、銀行及編號均屬虛構；並非土地註冊處文件、官方試題或法律意見。只訓練文件判讀，不代表完整考試範圍或合格預測。
教材由 App 第四章土地查冊內容整理，再核對上述官方資料。本練習集中於查冊判讀，其他考綱範圍須另作溫習。
EAQE 與 SQE 考試形式、報名及合格規則 →把不確定的地方帶回 App 練習
用完整題庫按課題練習，重溫查冊、物業轉易與租務的資料界線。
